Евгений БогучарскийПисатель, член Союза журналистов России.В рамках круглого стола «РосБалта» девелоперы и риелторы обсудили особенности развития рынка жилья Петербурга и Ленобласти.
Какие тенденции демонстрирует рынок недвижимости сейчас, служат ли программы комплексного развития территорий драйвером для продаж квартир и как меняются запросы покупателей эксперты отрасли обсудили на круглом столе «РосБалта», прошедшем на площадке RC MEDIA.
Падение продаж и рекорды октября
Тема покупки квартир в Петербурге и Ленобласти не теряет своей актуальности в современных реалиях. Однако на рынке жилья фиксируются новые тенденции, что особенно наглядно демонстрирует сравнительный анализ данных за январь — октябрь 2024 года и январь — октябрь 2025 года.
«В Санкт-Петербурге продажи сократились на 27,1%, если считать реализованные лоты, и на 27,6%, если считать проданные квадратные метры. В Ленинградской области по сравнению с Петербургом снижение продаж незначительное — всего 5% в лотах. Выручка застройщиков в Петербурге от продажи жилых помещений также сократилась на 65 млрд рублей в периоде январь–октябрь 2024-го к тому же периоду 2025-го. Зато в Ленобласти в этом периоде прирост на 7,2% — 6,8 млрд рублей», — отметила в своем докладе директор медиацентра «Движение.ру» Екатерина Нечаева.
Вместе с тем октябрь стал рекордным по продажам как в Петербурге, так и в области. В Северной столице было продано более 3 600 квартир, и еще более 2 200 — на территории Ленобласти. В октябре был поставлен исторический рекорд — впервые средняя стоимость квадратного метра достигла 300 тыс. рублей. Также сверхпоказатели зафиксированы в Ленинградской области — 168 тыс. рублей за квадратный метр. С октября 2024 по октябрь 2025 года цена квадратного метра в целом увеличилась почти на 15% в Петербурге и 10% на территории области.
«По поведению рынка сейчас мы замечаем, что люди стараются выбирать квартиры именно в Ленобласти из-за более низкой стоимости, и это в принципе удовлетворяет их интересам — они могут продолжать работать в Петербурге, но при этом жить за его чертой. Если же обратиться к тенденциям Северной столицы, то можно заметить, что бизнес-класс и комфорт-класс сравнялись по количеству лотов в экспозиции, жилье класса премиум держится на том же уровне», — резюмировала Екатерина Нечаева.
Стремительный рост цен на недвижимость не означает, однако, что в обозримом будущем рынок станет дружелюбнее к аудитории.
«Наши клиенты часто спрашивают, имеет ли смысл подождать с покупкой, и каждый раз мы пишем и говорим одно и то же, что ждать сегодня точно не стоит. Высокая ключевая ставка влияет на ставки по проектному финансированию, и вкупе с ростом себестоимости строительства и проводимой миграционной политикой эти факторы приводят к удорожанию квадратного метра», — поделилась директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Цифровизация укрепляется в недвижимости
Крупные банки уже в совершенстве освоили проведение дистанционных сделок. Однако остается вопрос о том, как их возможности используются в сделках с недвижимостью и открыта ли к ним эта сложна сфера.
«Мы видим, что среди клиентов востребован гибридный формат сделки — покупатель может пройти все этапы покупки дистанционно, при этом ему важно „живое“ общение с менеджером. В „Петербургской Недвижимости“ реализован такой формат сделки. Клиент может онлайн получить консультацию менеджера, выбрать квартиру. Менеджер проведет онлайн-показ недвижимости. Далее клиент может дистанционно оплатить, подать заявку на одобрение ипотеки, получить это одобрение и рассмотреть варианты банков», — рассказала Ольга Трошева, директор «Консалтингового центра „Петербургская Недвижимость“» (входит в холдинг Setl Group).
Как стало понятно из дальнейших слов спикера, от года к году в сфере недвижимости используется все больше и больше возможностей цифровизации и интернет-технологий.
Развитие ипотечных программ
От обсуждения тенденций рынка разговор сместился к доступным для клиентов инструментам оплаты жилья. Несмотря на то, что существенного снижения ключевой ставки ожидать не приходится, именно ипотека, по мнению экспертов, сохраняет свою актуальность.
«Государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан через ипотечные программы, прежде всего внимание уделяется семейной ипотеке, которая является основным драйвером продаж. Однако мы не забываем и о других программах, таких как дальневосточная и арктическая ипотека, а также ипотека на новых территориях. Актуальна программа рефинансирования, это обусловлено, конечно, снижением ключевой ставки, вслед за которой ставки по ипотечным кредитам также уменьшаются. В результате чего потребитель получает возможность сократить свою финансовую нагрузку по ранее оформленным ипотечным кредитам по более высоким ставкам. Банк ПСБ предлагает конкурентные условия для снижения ежемесячного платежа. Например, если вы оформили ипотеку под 24%, не нужно думать, что эта ставка окончательная. Используйте инструмент рефинансирования, это можно сделать многократно для постепенного снижения процентной ставки. На данный момент есть возможность снизить ставку примерно на 5%», — отметила Анастасия Трифонова, руководитель отдела по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ.
Спикер также выразила мнение, что система рассрочки от застройщика не так интересна самим девелоперам, как может показаться на первый взгляд. Пополнение эксроу-счетов не осуществляется, а ставки по проектному финансированию не падают.
«Важно также отметить наличие механизма траншевой ипотеки. Здесь застройщик исходя из ситуации клиента решает, каким образом распределять сумму ипотечного кредита по траншам, при этом клиенту доступно получение до пяти траншей. Это позволяет разделить получение суммы кредита на части, уменьшая нагрузку на ежемесячные платежи клиента и снижая итоговую переплату по кредиту при выборе небольших траншей вместо полной суммы займа», — подчеркнул начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Сбербанка по Ленинградской области Тимофей Пищухин.
В свою очередь начальник отдела развития отношений с партнерами управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Сбербанка по Санкт-Петербургу, Ксения Конюхова добавила, что на первичном рынке застройщики активно используют программы субсидирования с целью уменьшения процентной ставки по ипотеке и снижения долговой нагрузки на клиента.
«На вторичном рынке пользуется популярностью программы по временному (до 13 месяцев) уменьшению ежемесячного платежа на треть. Это помогает клиентам временно уменьшить обязательства перед банком и дождаться благоприятных условий кредитования, когда базовые рыночные ставки снизятся»», — пояснила Ксения Конюхова.
Служит ли КРТ стимулом?
Еще одной интересной темой обсуждения стал ход реализации в регионе программы Комплексного развития территорий (КРТ).
«Если говорить о развитии застроенной территории, мы реализуем проекты по возведению наших кварталов в рамках этой программы. У нас есть уже два завершенных проекта — в городе Колпино и квартале Малая Охта, где мы уже улучшили жилищные условия граждан. Снесли старые дома, непригодные для проживания, и реализовали новое жилье. Также у нас на данный момент одним из успешных кварталов являются Красный кирпичник и Курортный квартал в поселке Песочный. Там часть квартир будет передана городу для распределения среди жителей, некоторые из которых до сих пор живут с печным отоплением. Мы строим в кварталах социальные объекты, в том числе детские сады и школы, улучшаем инфраструктуру районов, что, конечно же, положительно влияет на их облик», — рассказала директор по развитию и улучшению жилищных условий группы «Самолет» Наиля Мухомедзянова.
При этом, помимо позитивных примеров, есть и ситуации, когда застройщик не может приступить к улучшению территорий — там просто нет разрешенного для строительства места, необходимо внесение изменений в законодательство. Это приводит к возникновению напряжения среди граждан, желающих улучшения жилищных условий.
Чего хочет покупатель?
Ближе к концу мероприятия прозвучал и вопрос о потребностях сегодняшнего покупателя жилплощади — что, помимо инфраструктуры и локации, интересует потенциальных новоселов?
«Современный клиент выбирает продукт очень пристально — и смотрит не только на место расположения жилья, но и на сопутствующие факторы. За последние пять-шесть лет покупатели стали очень избирательными, в связи с чем в девелопменте взросла конкуренция. Мы видим, как из сегмента жилья элит- и бизнес-классов очень много решений перешло в комфорт-класс. Сейчас клиент выбирает не только визуально, по картинке проекта, но предпочитает функциональность. Смотрит на наличие зон хранения, гардеробных, эргономичных элементов. И если раньше все было просто: двухкомнатная квартира для покупателя определялась наличием двух комнат, ванной и туалета, то сейчас — нет. Пристально смотрят на зону гостиной, панорамными окнами, конфигурацию кухни — и так далее», — отметил руководитель продаж кластера Запад группы «Самолет» Марат Биктяков.
Эксперты подтвердили, что застройщики ушли от создания микроквартир площадью не более 28 квадратных метров, и в целом гораздо чаще прислушиваются к пожеланиям потенциальных клиентов.
«Недвижимость всегда была и будет важной частью нашей жизни, так как это базовая необходимость. Поэтому я всегда говорю клиентам, друзьям и близким: не стоит откладывать покупку квартиры на потом. Если вы хотите приобрести жилье, делайте это сегодня», — подытожила Анастасия Трифонова.
Если говорить про общий переговорный фон, то на круглом столе эксперты рынка отметили, что, несмотря на текущую ключевую ставку, спрос на жилье в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не исчезает, а трансформируется. Банки делились кейсами рефинансирования и продуктами под залог имеющегося жилья, девелоперы — программами рассрочек и обмена старой квартиры на новую.
«После таких дискуссий у людей остается меньше мифов и больше понимания, как принять взвешенное решение о покупке квартиры. Благодарим „РосБалт“ за доверие провести мероприятие на площадке RC Media, где эксперты со всей страны могут открыто обсуждать ключевые вопросы рынка и отрасли», — подытожил Павел Рудаков, координатор медиа проектов RCmedia, резидент технопарка Инфинтех.
Евгений Богучарский