Shutterstock/FOTODOM Большой общественный резонанс получило дело о купле-продажи квартиры народной артистки РФ Ларисы Долиной, которая обратилась в суд с иском к Полине Лурье о признании этой сделки недействительной. Однако 16 декабря Верховный суд России отклонил иск Ларисы Долиной и признал право собственности на квартиру за Полиной Лурье.
В тот же день заместитель председателя Комитета Государственной Думы по экономической политике Михаил Делягин провел заседание «круглого стола» на тему «Актуальные проблемы при совершении сделок с недвижимостью». Участники заседания предложили ряд конкретных мер, направленных на то, чтобы подобных дел стало меньше.
От советов риэлторам — к норме
По мнению заместителя начальника Следственного департамента МВД России Данила Филиппова, необходимо принять закон о риэлторской деятельности, который бы определил права, обязанности и ответственность всех участников рынка недвижимости, сделал бы его прозрачным, понятным и безопасным. Еще год назад на различных площадках сотрудники МВД собирали риэлторов и нотариусов и предлагали им применять определенные правила, в том числе проводить перед сделками анкетирование, опросы и видеофиксацию. Применение этих правил на практике дало положительный эффект. Так, не раз случалось, что после опроса гражданина, желавшего продать свою квартиру, риэлтор вызывал сотрудников полиции, сделка прерывалась, и в результате разбирательства выяснялось, что действительно произошло мошенничество.
Данил Филиппов акцентировал также внимание участников заседания на том, что, используя такие рекомендации, риэлторы, продавцы и покупатели действительно могут себя обезопасить, и уже есть факты, когда в судах все же принимались решения в пользу покупателей жилья. Сейчас по таким делам примерно в 40% случаев суд выносит решение в пользу продавца, в 40% — о двусторонней реституции и в 20% — в пользу покупателя. Например, в Челябинске судья указала, что потерпевшие сами вводили в заблуждение покупателя квартиры, скрывая свое участие в навязанной мошенниками схеме и обусловливая желание продажи необходимостью переезда в другой город. Тем самым судья возложила всю ответственность за последствия сделки на продавца. Аналогичное решение было принято и в Москве. И хотя закона о риэлторской деятельности нет, сотрудники правоохранительных органов, встречаясь с представителями риэлторского сообщества, предлагают им внедрять в их деятельность определенные критерии, использование которых помогает обезопасить сделки для покупателей, продавцов и самих себя.
О необходимости принятия закона о риэлторской деятельности говорила и директор по правовым вопросам ГК «Самолет Плюс», вице-президент Общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Российский союз участников рынка недвижимости» Юлия Плетнева. Она поблагодарила Данила Филиппова за то, что при помощи его ведомства профессиональные участники рынка недвижимости взяли на себя добровольные обязательства по предварительной проверке продавцов квартир согласно вопросам в чек-листе. В то же время, в ситуации, когда законодательно установленные требования к агентам по операциям с недвижимым имуществом отсутствуют, любой человек, заплатив за печать своих визиток, может консультировать граждан по вопросам продажи недвижимости. «И наши граждане впускают агентов в свои квартиры и доверяют им подчас единственное ценное, что у них есть», — признала Юлия Плетнева.
От имени профессионального сообщества она обратилась к депутатам Госдумы и правительству РФ с просьбой рассмотреть законопроект о регулировании деятельности в сфере недвижимости, подготовленный вместе с заместителем председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланой Разворотневой. «Мы считаем, что принятие этого законопроекта полностью не решит вопросы, но существенно повлияет в том числе и на процесс проведения сделок с недвижимостью», — заявила вице-президент Союза участников рынка недвижимости.
Сила нотариального акта
Аналогичные механизмы предложил задействовать в нотариальной форме сделки член правления Московской городской нотариальной палаты, нотариус Москвы Антон Макаров. Он обратил внимание участников заседания на то, что запись в реестре недвижимости сама по себе не гарантирует незыблемость права. По его словам, в начале 1990-х годов отцы-основатели существующей правовой системы предполагали, что будут регистраторы. Представитель нотариального сообщества также напомнил, что до 2013 года в законодательстве существовало требование о необходимости госрегистрации ряда сделок, в частности, сделок купли-продажи недвижимого имущества. Но затем законодатель отменил их государственную регистрацию, а другого механизма, который позволял бы защищать участников оборота, предложено не было.
Таким механизмом, на взгляд Антона Макарова, могло бы стать привлечение нотариуса к удостоверению сделок с недвижимым имуществом с использованием средств видеофиксации. Прежде всего речь идет об установлении волеизъявления сторон. Нотариус в любом случае беседует с ними, выясняет их волю и может принять решение об отказе от совершения сделки, если поймет, что воля не может быть сформирована добровольно, либо стороны сделки заблуждаются в отношении нее. Наличие у нотариуса средств видеофиксации процедуры сделки при дальнейшем ее оспаривании в судебном порядке позволит использовать дополнительное средство доказывания того, что стороны действительно хотели, понимали и были намерены исполнить сделку и не заблуждались в отношении ее последствий. Кроме того, для защиты участников оборота недвижимости вкупе с нотариальной формой сделок, по мнению Антона Макарова, следует использовать механизм бесповоротности записи в реестре недвижимости.
Он также обратил внимание коллег на то, что с января 2025 года была введена нотариальная форма для оборота недвижимости, но не для сделок купли-продажи, а для договоров дарения. Это решение законодателя уже показало свою эффективность и позволило снизить уровень мошенничества в сфере оборота недвижимости применительно к безвозмездным сделкам дарения. Теперь, по мнению Антона Макарова, надо последовательно переходить к сделкам купли-продажи недвижимости, и нотариат к этому готов.
Введение обязательной нотариальной формы сделки, к которому призвал Антон Макаров, поддержал гендиректор юридической компании «Лордберг» Антон Максимов. По его мнению, эта мера, конечно, повлечет дополнительные расходы для сторон, но при этом нельзя забывать и о статье 431.2. «Заверения об обстоятельствах» Гражданского кодекса (ГК РФ). По словам Антона Максимова, используя этот инструмент, нотариус, проводя собеседование со сторонами сделки, получает от продавца все необходимые заверения относительно того, что тот действует по своей воле и она ничем не деформирована. Поэтому закрепление в виде отраслевого стандарта для нотариата обязательности проведения такого собеседования и получения таких заверений позволит укрепить доказательную силу нотариальной формы сделки, которая потом будет иметь значение при рассмотрении дел в судах.
Фейерверк идей
Кроме того, Антон Максимов сделал неожиданное предложение, связанное с необходимостью общественного контроля в подобного рода делах. Напомнив, что в Арбитражном процессуальном кодексе предусмотрено привлечение к рассмотрению дел арбитражных заседателей, он предложил ввести в суды общей юрисдикции институт народных заседателей для рассмотрения особо сложных дел, связанных со сделками с недвижимостью.
Совершенно новую для профсообщества идею высказал и основатель юридической компании «Ярдрей» Андрей Подшивалов. Для него, как и для некоторых других участников дискуссии, совершенно очевидно, что сейчас все продавцы квартир проинформированы о том, что существуют мошеннические схемы. И если они потом пытаются расторгнуть сделки на том основании, что их ввели в заблуждение, то, по мнению Андрея Подшивалова, в какой-то мере злоупотребляют своими правами. Поэтому юрист пришел к выводу, что такие сделки в принципе не должны признаваться недействительными. В этой связи он напомнил, что в ГК РФ в статье 178 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения» указано, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Однако в этой статье не расписано, что такое заблуждение относительно мотивов сделки. «Когда продавец под влиянием заблуждения от мошенников совершает сделку, он понимает, что продает квартиру. Все прекрасно понимают, что они продают квартиру, просто думают, что они денежные средства на какой-то безопасный счет переводят, или на спецоперацию, или еще куда-нибудь. И это как раз заблуждение относительно мотива. Они прекрасно осознают, что продают квартиру, просто денежные средства от нее куда-то не туда переводят, а потом хватаются за голову: ой, мы что-то сделали не то, давайте вернем все назад! Я считаю, что для того, чтобы вообще, в принципе, вал судебных исков о признании таких сделок недействительными прекратился, нужно немножко расширить в ГК понятие, что же такое заблуждение относительно мотивов сделки. Верховный суд это уже в своих постановлениях разъяснял. Нужно теперь это перенести в ГК, чтобы это стало очевидно абсолютно всем», — предложил основатель «Ярдрей».
Под занавес круглого стола статс-секретарь — заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) Алексей Бутовецкий предложил прекратить пугать население через средства массовой информации. По его словам, самая распространенная новость о том, что в связи с делом Долиной рухнул вторичный рынок недвижимости, не имеет ничего общего с действительностью. На самом деле, опубликованные Росреестром данные свидетельствуют о том, что рынок демонстрирует положительную динамику: если в августе на вторичном рынке жилья было совершено 127 тыс. сделок, то в сентябре — 135 тыс., а в ноябре — 136 тыс. сделок, так что этот рынок продолжает расти.
Вячеслав ВОЛОДИН, председатель Государственной Думы:
«Задумайтесь, люди остались и без денег, и без жилья, поэтому мы должны искать решение, чтобы найти выход в сложившейся ситуации. Необходимо, чтобы профильные комитеты не стояли в стороне»